Unter der Bezeichnung Baufinanzierung sind sämtliche Arten von
Finanzierungen zu verstehen, die notwendig sind, um das Kapital
für ein Bauvorhaben aufzubringen.
Somit ist die Bezeichnung Baufinanzierung ein Sammelbegriff
für alle möglichen Finanzierungen, die im Zusammenhang mit dem Bau oder
Kauf einer Immobilie stehen. Dazu gehören die Vorfinanzierung, die Zwischenfinanzierung,
die Anschlussfinanzierung und das Forward-Darlehen.
Zur besseren Unterteilung ist die Baufinanzierung in die Eigen- und die
Fremdfinanzierung zu unterteilen. Mit der Eigenfinanzierung sind alle
vorhandenen Eigenmittel gemeint, die der Bauherr in das Vorhaben
einbringt.
- Guthaben auf der Bank
- Guthaben aus einem Bausparvertrag
- Tages- und Festgeldanlagen
- Wertpapiere
- Grundstücke
- Eigenleistungen (Muskelhypothek)
Der Anteil der Eigenfinanzierung ist in vielen Fällen geringer
als der
Fremdfinanzierungsbedarf. Für die Fremdfinanzierung gibt es
kurz- und
mittelfristig angelegte Kredite, die zur Vorfinanzierung dienen und
Bankkredite, die als Zwischenfinanzierung genutzt werden, wenn
beispielsweise Eigenmittel noch nicht verfügbar sind.
Langfristige Darlehen im Sinne der Baufinanzierung sind
Bauspardarlehen, Darlehen aus öffentlichen
Fördermitteln, Realkredite
und gegebenenfalls auch Arbeitgeberdarlehen.
Besondere Bedeutung kommt dem Realkredit zu, der ein zweck- und
objektgebundenes Darlehen darstellt und durch die Eintragung eines
erstrangigen Grundpfandrechtes besichert wird. Die Grundpfandrechte
sind Hypotheken und Grundschulden. Mit der Eintragung des
Grundpfandrechts sichert sie die kreditgebende Bank ihre
Ansprüche an
erster Stelle. Zu den klassischen Finanzierungsarten gehört
hier das
Annuitätendarlehen, welches bevorzugt genutzt wird.
Ein Bauspardarlehen setzt immer voraus, dass der Bauherr im Vorfeld
einen Bausparvertrag bei einer Bausparkasse abgeschlossen und bis zur
Zuteilungsreife bespart hat. Schon bei Abschluss des Bausparvertrages
hat sich der Bauherr die Zinsen für das zukünftige
Darlehen gesichert.
In der Regel sind Baufinanzierungen von den Darlehenssummen in
Größenordnungen, die eine Tilgung über
mindestens 10 Jahre, manchmal
auch 20 oder 30 Jahre nach sich ziehen, häufig mehrere
Finanzierungsrunden notwendig werden. Läuft bei einem
Hypothekendarlehen die zehnjährige Zinsbindungsfrist aus, muss
eine
Anschlussfinanzierung oder Umschuldung genutzt werden. Die kann sowohl
beim bisherigen Kreditgeber als auch bei einer anderen Bank
abgeschlossen werden. In den letzten Jahren nutzen Bauherren immer
häufiger das Forward-Darlehen als Möglichkeit der
Anschlussfinanzierung. Mithilfe dieser Darlehensform kann sich der
Kreditnehmer maximal fünf Jahre vor Auslaufen der Zinsbindung
günstige
Konditionen sichern. Das Forward-Darlehen ist besonders in interessant,
wenn die Bauzinsen im so genannten Zinstief sind.
Grundsätzlich gilt, dass in eine Baufinanzierung wenn
möglich immer
Eigenkapital eingebracht werden sollte. Je höher das
Eigenkapital,
desto attraktiver sind auch die Konditionen zu denen die Banken die
Baudarlehen vergeben und die gesamte Baufinanzierung bekommt mehr
Sicherheit. Darlehen zur Baufinanzierung werden nur an Bauherren
herausgegeben, deren Bonität einwandfrei ist.
