Baufinanzierungen begleiten den Häuslbauer oft die Hälfte seines Arbeitslebens und sind allein aufgrund der Höhe der Beträge, die zu finanzieren sind, eine kostspielige Angelegenheit. Nicht selten zahlen Bauherren an die Banken etwa zwei Drittel des Kaufpreises an Zinsen und Gebühren. Wer hier Kosten einsparen möchte, sollte sich mit der Thematik Umschuldung frühzeitig beschäftigen, besonders dann, wenn die Baufinanzierung zu Zeiten abgeschlossen wurde, als sich die Zinsen auf hohem Niveau befanden und inzwischen deutlich niedriger sind. Während der laufenden Baufinanzierung gibt es drei Möglichkeiten umzuschulden.

Das Forward-Darlehen
Das Forward-Darlehen eignet sich immer dann, wenn die Zinsbindung des laufenden Darlehens in absehbarer Zeit ausläuft und nicht das Risiko eingegangen werden soll, dass zu diesem Zeitpunkt gerade eine Hochzinsphase ist. Mit einem Forward-Darlehen kann sich der Bauherr in Zeiten niedriger Zinsen für bis zu fünf Jahre im Voraus die niedrigen Zinsen sichern. Nach Beendigung des bestehenden Darlehens kann dann das zinsgünstige Forward-Darlehen für die Weiterfinanzierung genutzt werden. Der Darlehensbetrag des Forward-Darlehens muss dabei dem Restbetrag des Darlehens aus der ersten Finanzierungsrunde entsprechen. Die Sicherung des günstigen Zinssatzes lässt sich die Bank mit einem Zinsaufschlag vergüten.

Umschuldung während der Zinsbindung
Ein schwieriges Unterfangen, das sich nur in den seltensten Fällen rechnet, es sei denn die Zinsbindung des bestehenden Darlehens geht über 15 oder mehr Jahre und die ersten zehn sind bereits um, weil meistens nach dieser Zeit mit einer Sechsmonatsfrist gekündigt werden kann. Aber selbst wenn die Bank dann bereit ist, den Vertrag vorzeitig zu beenden, muss eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gezahlt werden. Damit wird der entstehende Zinsverlust ausgeglichen. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung macht es für den Kreditnehmer in der Regel völlig unrentabel eine Umschuldung vorzunehmen, weil selbst günstigere Zinsen im neuen Vertrag von den Kosten für die Vorfälligkeitsentschädigung aufgefressen werden.

Die Umschuldung zum Ende der Zinsbindung
Endet bei einem bestehenden Darlehen die Zinsbindung, kann ohne Probleme die Bank gewechselt werden. Für jeden Darlehensnehmer ist es empfehlenswert sich bereits einige Monate vorher Angebote anderer Banken einzuholen. In vielen Fällen lässt sich die bisherige Bank auf bessere Konditionen ein, wenn der Darlehensnehmer ankündigt, die Bank zu wechseln, weil er bessere Angebote hat.

Grundsätzlich lassen sich durch die Umschuldung zum richtigen Zeitpunkt Kosten für das Darlehen einsparen. Jeder Darlehensnehmer sollte allein aus diesem Grund während einer laufenden Baufinanzierung den Markt beobachten und die Zinsentwicklung verfolgen. In Niedrigzinsphasen ist das Forward-Darlehen zu favorisieren, weil selbst ein geringer Zinsaufschlag zu Kosteneinsparungen bei den Zinsen im vierstelligen Bereich führen kann.